鉴于房地产代币化在加密行业中得到了推广，在大多数具有发达金融监管制度的司法管辖区，如美国、欧洲联盟、英国、澳大利亚等，房地产代币化被归类为证券。在本文中，我将重点关注代币化证券化的局限性，并探讨为什么代币化的概念应该旨在数字化产权，而不是深入地产登记机构的核心。在我之前的一篇文章中，我概述了“所有权代币”的概念和下一代土地登记系统——区块链房地产登记。现在，让我们仔细研究证券化的承诺，以说明为什么在不重新设计系统的情况下，数字经济将无法取得进展。
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解释证券化
传统上，房地产被视为一种有价值的资产类别，但由于其不易流动和需求大量前期投资，对于小型投资者来说存在挑战。人们普遍认为，区块链技术通过房地产代币化提供了一种有前途的解决方案。这种广泛的解释涉及将现实世界资产转化为可在区块链上交易的数字代币，从而将资产细分为更小、更可管理的单位。据称，这种方法使投资更容易获得，并增强了房地产的流动性，因为这些代币可以在二级市场上轻松交易。
然而，尽管这种代币化引起了关注，但对其局限性进行批判性的检查是必要的。以下审查揭示了这种模式的不足之处，并强调了为确保有意义的进展而进行土地系统的彻底重新设计的必要性。
实质上，这种代币化代表了证券化。由金融监管机构授权的典型方案涉及创建一个特殊目的实体（SPV），例如公司或信托，其中代币分别代表股份或单位。很少情况下，当代币既不代表这两者时，此类证券可能属于“投资产品”或“管理投资计划”的更大类别，这在许多国家的法规中都有涉及，自从1946年美国的SEC诉Howey案以来。
从经济学角度来看，这样的证券通常被理解为某人的承诺，以换取现金来进行可能带来利润的某种经济事业。因此，这个交易有两个方面：承诺某事的人和投资资金的人。为了完善这个画面，可以有一个二级市场，这些证券在持有它们的人和想要获得它们的人之间进行交易。
在房地产经济方面，传统上，证券化的房地产只占整个房地产市场的一小部分。例如，截至2023年，美国公开交易的房地产投资信托（REITs）的市值约为1.4万亿美元，占美国估计为113万亿美元的整体房地产价值的1.3%。
这种差异突显了证券化房地产仅占更广泛房地产市场的一小部分。这种限制源于此类关系的法律性质。证券是对某人财产的经济利益（通过法律工具保证的承诺）。持有证券的人不是财产所有者。证券持有人无法享受全部法律权利束缚，因此其经济应用也受到限制。
为什么“登月”不会发生
从2016年至2017年的第一波代币化浪潮开始，对房地产代币化的不合理热情与整个加密行业的炒作相吻合。代币化与高利润的潜力联系在一起，这些利润是在市场泡沫中获得的。
房地产代币化被提倡作为增加房地产流动性的一种方式。通常解释说，数字技术以及分散化将减少壁垒，使投资更具吸引力。毫无疑问，它确实会，但是将房地产作为基础资产将展现基础资产的行为。
房地产价格与公司股票市场不同，公司扩张和创新可以使公司股票价格飙升。通常，房地产不会剧烈波动；而且不太可能出现一栋建筑的价格迅速上涨，而周围的其他建筑物保持不变。通常，房地产市场总体上都呈现出同一趋势，不同地区可能有一些轻微差异。
房地产投资信托（REITs）和房地产代币
合理推断公开上市的房地产投资信托（REITs）。投资信托通过降低壁垒，使投资者能够投资房地产，因为这些信托是在交易所上交易的拥有房地产的公司的股份。
很明显，REIT市场的日均交易额远低于主要股票交易所。2023年美国股票市场的日均交易额超过5000亿美元，而公开交易的REITs的交易量通常在100亿美元的范围内。
此外，与整体股票市场相比，REIT市场的波动性较低。这种稳定性源于其基础资产——房地产的性质，通常不会经历短期剧烈价格波动。最重要的是，公开交易的REITs与房地产市场的整体趋势保持一致。REITs的表现通常反映了房地产市场的整体趋势，因为两者都受到类似的经济因素的影响，如利率、经济增长和房地产价值。
因此，对房地产代币化的普遍兴奋显得更加不理性。不合理地期望代币化的资产会取得巨大收益，而其他房地产市场则停滞不前。然而，随着金融的数字化，可以合理地期望交易成本降低。Web3和其他数字技术可以使证券市场更透明、更有责任感，从而使某些繁文缛节的程序变得多余和过时。因此，创新的出现可以在政府减少繁文缛节以释放数字技术潜力的条件下，使REIT市场更加高效。
现在，事实和一些结论
最后，让我们探讨一些支持这一讨论的经验证据。 STM（Stomarket.com）是世界上一个受欢迎的用于代币化真实世界资产（RWAs）的资源。类似于Coinmarketcap.com，它汇总了代币、其资本化、成交量和其他重要的市场数据。
仔细检查发现，与加密货币市场相比，代币化的RWA市场要小得多。 STM列出的465个“房地产”代币的资本化为2.26亿美元，每天仅有170万美元的交易量。相比之下，Coinmarketcap列出的超过8000种币和代币的资本化为2.3万亿美元，每天的交易量为726亿美元（截至2024年5月14日）。德勤的分析显示，根据他们的研究，2022年的资本化为164亿美元，仍然比Coinmarketcap的列表小140倍。
总之，证券化并非革命，对房地产市场代币化的投机兴奋是牵强附会。区块链和其他Web3技术可以在引入更进步的监管措施的情况下，使房地产证券化更加高效。然而，证券化的房地产仅占整个房地产市场的一小部分，因此提高这一小部分的效率并没有太大的差别。
事实上，所有的产权、所有权和法律利益都被锁定在政府登记机构——老式的纸质交易和官僚式登记和颁发服务的土地登记机构中。通过Web3技术，经济关系可以变得跨境、在线、即时和点对点。可编程的关系减少了中介的需求，例如代理人、律师、公证人、过户人和其他登记机构。
旧的登记机构构成了数字经济未来的瓶颈，因为所有这些潜在的效率都受制于老式的迟缓系统。政府改进这一系统，即自动化和数字化，扼杀了经济进一步发展的可能性。事实上，传统的证券化和代币化的房地产是对这种低效性的一种回应。然而，正如所示，它对整个局势没有很大的影响。
